Saiba tudo o que é incluso na taxa de condomínio

A taxa de condomínio é uma parcela fundamental na gestão de um empreendimento residencial ou comercial. 

Essa taxa representa a contribuição financeira de cada condômino para cobrir as despesas comuns do condomínio, assegurando a manutenção e a operacionalidade das áreas e serviços compartilhados. 

Dessa forma, a transparência na gestão desses recursos é crucial para manter um ambiente harmonioso e de confiança entre os moradores e a administração do condomínio. 

Por ser um elemento recorrente na vida dos moradores, a taxa de condomínio e seus reajustes muitas vezes são motivos de discussões e requerem uma gestão transparente e eficiente. 

Sendo assim, reunimos nesta publicação tudo o que você precisa saber sobre as taxas de condomínio, quais fatores são incluídos nos cálculos dessa taxa e o que pode acontecer com aqueles que se tornam inadimplentes.

Assuntos que você irá encontrar:

• O que é taxa de condomínio?
• O valor do condomínio é mensal?
• O que é incluído no valor do condomínio?
• Por que existe a taxa de condomínio?
• Como calcular o valor do condomínio?
• O que é levado em consideração no cálculo da taxa fixa?
• Como são realizadas as variações da taxa? 
• O que acontece se você não pagar a taxa de condomínio?
• Vantagens de morar em um condomínio.

O que é taxa de condomínio?

A taxa de condomínio é o pagamento mensal obrigatório feito pelos moradores, destinado a financiar os custos relativos à manutenção e gestão das áreas comuns. 

Isso é válido tanto para condomínios verticais como apartamentos, quanto horizontais que refere-se a casas.

Esta cobrança é destinada a serviços fundamentais como a limpeza, segurança, manutenção de elevadores, iluminação em espaços de uso coletivo, entre outros fatores que contribuem para a conservação adequada do empreendimento.

O pagamento dessa taxa é importante não apenas para o funcionamento eficiente do condomínio, mas também para a manutenção do valor patrimonial compartilhado pelos moradores. 

Desse modo, a responsabilidade pela administração desses fundos recai sobre o síndico do condomínio. 

O valor do condomínio é mensal?

Sim, normalmente, os condomínios possuem custos e taxas que devem ser quitados mensalmente pelos proprietários ou residentes.

Dessa forma, se você está pensando em morar em um condomínio, saiba que a quitação pontual dessas taxas é um dever dos proprietários e moradores.

O que é incluído no valor do condomínio?

O custo do condomínio resulta da partilha de várias despesas. Separamos com detalhes aqui as principais:

• Manutenção das áreas comuns

As áreas comuns, como corredores, elevadores, halls, piscina, playground, salão de festas, academia e área gourmet, são mantidas com os recursos do condomínio. 

Incluem-se aqui serviços como limpeza, jardinagem, pintura, manutenção de equipamentos e compra de materiais de limpeza. 

Além disso, o condomínio pode contratar serviços terceirizados, como limpeza de vidros ou jardinagem, com valores estabelecidos em contrato.

• Segurança

A segurança é prioritária em muitos condomínios, incluindo serviços como portaria, ronda noturna e sistemas de vigilância, como câmeras, que são cobertos pelas taxas do condomínio.

• Pagamento de funcionários

Para manter o funcionamento do condomínio, é necessário pagar os funcionários, incluindo síndico, zelador e porteiro. Os salários desses colaboradores geralmente são definidos em assembleia geral dos moradores.

• Gastos fixos mensais

Nos gastos fixos mensais, estão inclusas despesas como água, energia elétrica e seguro condominial. 

Entretanto, o custo de água e luz incluso na taxa refere-se somente ao consumo nas áreas comuns, já que, geralmente, os gastos de cada apartamento são cobrados separadamente. Além disso, o seguro condominial é importante para proteção dos espaços contra danos.

• Fundo de Reserva

Uma parcela da taxa de condomínio é destinada a um fundo de reserva, que serve para cobrir gastos imprevistos ou futuras reformas necessárias.

Dessa forma, conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato (Lei 8245/91), é obrigação do inquilino custear as despesas ordinárias do condomínio, enquanto as despesas extraordinárias ficam a cargo do proprietário do imóvel. 

Assim, os custos relacionados ao fundo de reserva, que se destinam a despesas extraordinárias, devem ser assumidos pelo proprietário. 

A exceção ocorre quando o fundo de reserva é utilizado de maneira emergencial para cobrir despesas ordinárias. Neste cenário, o locatário é responsável por reembolsar ao fundo de reserva o valor correspondente à sua parte proporcional no imóvel alugado.

Por que existe a taxa de condomínio?

A contribuição para o condomínio é uma despesa mensal obrigatória, aplicável a todos os proprietários, habitando ou não no imóvel. 

Estabelecida pelo Código Civil Brasileiro, especificamente no artigo 1.336 da Lei 10.406/02, essa taxa visa garantir o bom funcionamento das instalações do empreendimento e contribuir para a formação de uma reserva financeira.

Desse modo, mesmo que você não faça uso atual das áreas de lazer, como piscina e espaços recreativos, elas estarão disponíveis quando desejar. 

Porém, saiba que a presença de diversas opções de lazer e espaços de convívio social podem aumentar a valorização do condomínio e assim a taxa pode se tornar mais alta.

Isso ocorre devido às instalações como piscina, playground, academia, quadra esportiva, salão de festas, churrasqueira entre outros espaços que realmente influenciam o valor da taxa, visto que requerem limpeza e manutenção especializada. 

Portanto, vale pesquisar e analisar os tipos de condomínios e assim encontrar o ideal para você.

Como calcular o valor do condomínio?

O valor da taxa de condomínio pode ser estabelecido de forma fixa ou variável, conforme as regras definidas na convenção do condomínio.

Para determinar a taxa fixa, a administração do condomínio elabora uma previsão orçamentária, planejando os custos para um período de seis a doze meses. 

Com base nessa previsão, estabelece-se um valor mensal a ser pago pelos condôminos, que inclui, além dos custos operacionais, uma parcela destinada ao fundo de reserva.

Por outro lado, a taxa variável, também conhecida como rateio mensal, é calculada com base no total das despesas efetuadas no mês anterior. Esse valor também é influenciado pela fração ideal de cada unidade no condomínio.

O que é levado em consideração no cálculo da taxa fixa?

A taxa fixa de condomínio, ou seja, o valor mínimo mensal cobrado, é composta principalmente pelas despesas ordinárias, que são os custos recorrentes do dia a dia do empreendimento. 

Esses gastos incluem:

• Salários e encargos de funcionários, como porteiros, zeladores, equipe de limpeza e segurança, sejam eles contratados diretamente pelo condomínio ou por meio de terceirização;
• Despesas administrativas diversas, que englobam impostos, custos com correspondências, materiais de limpeza e a taxa de serviço da administradora contratada;
• Custos com o consumo de água, energia elétrica, gás, telefone e internet nas áreas comuns, essenciais para a operacionalidade do condomínio;
• Manutenção regular de equipamentos fundamentais, como elevadores, portões automáticos e bombas de piscinas.

Além disso, a contribuição para o fundo de reserva também é incluída na taxa fixa. 

Esse fundo é acumulado mensalmente para cobrir eventuais emergências ou melhorias, permitindo que o condomínio tenha recursos disponíveis sem onerar excessivamente os condôminos.

O percentual destinado ao fundo de reserva é geralmente determinado em assembleia e, após aprovação da maioria, formalizado na Convenção do Condomínio. Em muitos casos, esse valor representa uma pequena porcentagem das despesas ordinárias.

Lembrando que os condôminos que são proprietários frequentemente têm voz ativa na definição do que constitui uma despesa ordinária, assim como na elaboração dos orçamentos. 

Isso normalmente ocorre na assembleia inaugural ou nas primeiras reuniões, especialmente em empreendimentos recém-inaugurados. 

Como são realizadas as variações da taxa? 

As flutuações no valor da taxa de condomínio são geralmente causadas por gastos adicionais que aumentam o custo em certos meses. Essas despesas extraordinárias podem ocorrer por diversos motivos, como avarias em equipamentos ou reformas inesperadas.

Contudo, tais acréscimos não são automáticos e os moradores raramente são surpreendidos por esses aumentos. 

Na maioria das vezes, exceto em situações imprevisíveis como multas de fiscalização, incrementos nos impostos ou aumento da inadimplência, as despesas extraordinárias são submetidas a votação em assembleia.

Se aprovadas, essas despesas são divididas entre os condôminos. Essa divisão pode ser proporcional à fração ideal de cada unidade ou igualitária para todos, independentemente do tamanho de cada apartamento. 

A abordagem varia de acordo com as políticas de cada empreendimento.

Existem também outros fatores, previstos no regimento interno, que podem elevar a taxa de condomínio, muitos relacionados a comportamentos individuais. 

Por exemplo:

• Multas por atraso no pagamento da taxa ou por desrespeito a alguma norma do condomínio (após advertência formal do síndico);
• Uso de espaços e serviços com cobrança adicional, como o salão de festas ou a área de churrasqueira.

No entanto, como tais questões dependem da conduta de cada indivíduo, é possível evitar despesas adicionais ao agir com cautela, mantendo assim o orçamento sob controle.

Por fim, para aqueles que nunca moraram em condomínio: a contratação de serviços particulares, como personal trainers, por um grupo de moradores, não deve ser incluída na taxa de condomínio.

O que acontece se você não pagar a taxa de condomínio?

Todos sabem que imprevistos financeiros podem ocorrer, especialmente em períodos de crise econômica. 

Desse modo, o atraso no pagamento da taxa de condomínio é uma possibilidade. Diante dessas circunstâncias, a gestão do condomínio deve avaliar cada situação individualmente, pois em alguns casos, o morador inadimplente pode optar por negociar a dívida de forma amistosa. 

Essa abordagem não só é viável, como também promove um ambiente harmonioso no condomínio.

No entanto, se houver recusa no pagamento ou continuidade da inadimplência, medidas judiciais podem ser necessárias, resultando na inclusão do devedor nos cadastros de inadimplentes.

O Novo Código Civil estabelece que o devedor deve ser notificado para saldar a dívida em até três dias úteis. 

A notificação pessoal não é mais obrigatória, podendo ser realizada, por exemplo, através do porteiro.

Dessa forma, em situações extremas, pode-se chegar à penhora do imóvel e subsequente leilão para quitação da dívida. 

Assim, a melhor estratégia para lidar com a falta de pagamento da taxa de condomínio é buscar inicialmente uma solução amigável e recorrer às ações judiciais apenas como última alternativa.

Vantagens de morar em um condomínio

Muitas pessoas, ao considerarem a compra de um imóvel, optam por não escolher um condomínio justamente por causa das taxas, comparando-as até mesmo com o custo de um aluguel.

No entanto, esses empreendimentos trazem uma série de vantagens e benefícios para os moradores como:

Segurança

Como mencionado antes, uma parte significativa da taxa de condomínio é destinada à segurança do local. 

Isso implica que, quanto mais recursos de segurança um imóvel possui, maior pode ser a taxa para sustentar serviços como segurança profissional, rondas, portaria, cercas elétricas, câmeras e sistemas de monitoramento.

Privacidade

Este é um fator importante para muitos compradores. Em condomínios com serviço de portaria, por exemplo, há menos chance de receber visitas indesejadas ou pessoas desconhecidas à sua porta.

Tranquilidade

Embora não seja uma garantia, muitos condomínios oferecem um ambiente mais pacífico para os moradores. Isso se deve ao menor fluxo de carros e pessoas, o que contribui para a redução de ruídos. 

Além disso, outros benefícios como a interação social com outros moradores podem enriquecer as relações pessoais. 

Portanto, comparar a taxa de condomínio com o valor de um aluguel pode ser inadequada, pois ao avaliar todos os benefícios oferecidos pelo empreendimento, o custo adicional pode ser justificado.

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